Huur van kantoorruimte
Huur van woonruimte is sterk gereguleerd in het voordeel van de huurder, en ook huur van winkelruimte kent vele wetsbepalingen ter bescherming van de huurder. Binnen het huurrecht zijn natuurlijk nog andere soorten huur mogelijk. Een belangrijke categorie is de huur van roerende zaken (denk aan de huurauto, of aan de gehuurde verwarmingsketel). Dit artikel behandelt de restcategorie “overige bedrijfsruimte”, ook wel huur van gebouwde onroerende zaken genoemd.
Bent u huurder of verhuurder van kantoorruimte, loodsen of garageboxen dan kan de volgende informatie interessant zijn. Deze categorie van huur zal in dit artikel omwille van de leesbaarheid als huur van kantoorruimte worden samengevat omdat verreweg de meeste "overige" huurcontracten kantoorruimte betreffen.
Wettelijk kader
Huur van kantoorruimte wordt in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek geregeld. De wet is eigenlijk vrij beknopt. Partijen zijn dus grotendeels vrij om hun overeenkomst in te richten op de manier die zij willen. Er is geen minimale of maximale huurtermijn; als de huurovereenkomst geen andere termijn noemt, kan opzegging plaatsvinden met dezelfde termijn als de termijn van betaling van de huur. Wordt er per maand betaald, dan is de opzegtermijn dus ook maar één maand. Zodra de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd, zal de huurovereenkomst in beginsel ook gewoon eindigen op de dag waartegen is opgezegd.
De opzegging
De verhuurder dient de overeenkomst niet alleen op te zeggen, maar daarbij ook de ontruiming van het gehuurde aan te zeggen. Anders dan bij woonruimte en winkelruimte ligt de bal vervolgens bij de huurder; wil hij het gehuurde langer blijven gebruiken, en heeft hij daarvoor ook goede redenen, dan moet hij binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd een verzoekschrift bij de Kamer voor Kantonzaken van de rechtbank indienen. Pas als deze termijn is verstreken zonder dat een verzoekschrift is ingediend, kan de verhuurder daadwerkelijk in kort geding vorderen dat de huurder tot ontruiming overgaat.
Het verzoekschrift tot ontruimingsbescherming
Nadat de verhuurder een geldige opzegging heeft gedaan, eindigt de huurovereenkomst op de aangezegde dag. Vanaf dat moment kan alleen de datum van ontruiming worden opgeschort, door middel van een verzoek aan de kantonrechter. De kantonrechter kan de ontruimingsdatum met maximaal één jaar opschorten, en als huurder kunt u een dergelijk verzoek maximaal drie keer indienen. Totaal kan de ontruimingsdatum dus drie keer worden opgeschoven, in theorie met drie keer één jaar (maar dat komt in de praktijk eigenlijk nooit voor).
In de procedure moet de rechter beoordelen of de belangen van de huurder bij voortzetting zwaarder wegen dan de belangen van de verhuurder bij ontruiming. Beschikbaarheid van vergelijkbare ruimte in de omgeving is daarbij een zwaarwegend criterium; van de huurder van kantoorruimte zonder verdere bijzondere voorzieningen zal bijvoorbeeld een sterker verhaal worden verwacht dan van de huurder van een pand waarin een bejaardenhuis wordt geëxploiteerd. Dat laatste is overigens een praktijkvoorbeeld van een geslaagd beroep op ontruimingsbescherming, waarbij met tien maanden werd verlengd.
Tweede en derde verlenging
Heeft de kantonrechter eenmaal besloten dat de termijn voor ontruiming moet worden verlengd, dan mag de huurder niet rustig achterover leunen en bij het eindigen van die verlengde termijn een nieuw verzoekschrift tot verlenging indienen. De kantonrechter wil weten hoe het staat met de zoektocht naar nieuwe ruimte, en als daar geen concrete en aantoonbare voortgang in is gemaakt, wordt het lastig om nog verdere termijnverlenging te verkrijgen. Een succesvol derde verlengingsverzoek zijn wij dan ook nog niet tegengekomen.
Hoe kan Bowmer & Nuiten u helpen?
Als verhuurder wilt u snel over uw pand kunnen beschikken nadat u de huurovereenkomst heeft opgezegd. Is de huurder twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd niet vrijwillig vertrokken, dan moet zo snel mogelijk een kort geding worden opgestart waarin wordt gevorderd het pand te verlaten. Dient de huurder een verzoekschrift tot ontruimingsbescherming in, dan zult u als verhuurder daar verweer tegen willen voeren. Onze advocaten hebben jarenlange ervaring op dat terrein.
Wilt u als huurder de ontruimingsbescherming inroepen, realiseert u zich dan dat hoger beroep tegen een afwijzing niet mogelijk is. Er is dus maar één kans om de rechter te overtuigen dat uw belang vóór dient te gaan. Schakel op tijd een ervaren advocaat huurrecht in, om uw belangen optimaal naar voren te brengen.
Met de opheffing van het kantongerecht in Gorinchem komen alle huurkwesties uit Gorinchem, Leerdam en Giessenlanden bij de rechtbank Rotterdam, locatie Dordrecht terecht. Ook huurzaken uit onder anderen Dordrecht, Papendrecht, Sliedrecht, Alblasserdam, Hendrik-Ido-Ambacht, Oud-Beijerland, Strijen, 's-Gravendeel en Zwijndrecht worden in Dordrecht, op loopafstand van ons kantoor, behandeld. Verder bedienen wij veel cliënten in de regio Rotterdam Rijnmond en daarbuiten op het gebied van huurrecht en vastgoed.
Neemt u contact met Jaap Wijnja op voor meer informatie!
